5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会(女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么本地(dì)房企，其第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构(gòu)在(zài)其中持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么