万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确(què)了(le)购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年(纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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