万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

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　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书(shū)院的4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回(huí)本(běn)的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩(shèng)余价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手中拿下北(běi4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里)京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的(de)经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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